Asbestattest in Leuven

Leuven telt veel oudere rij- en herenhuizen in het centrum, studentenpanden en naoorlogse woningen in de rand — precies het type gebouw waar een asbestattest bij verkoop verplicht is. Bij een niet-destructieve inventarisatie breken we niets open: we beoordelen de verdachte materialen ter plaatse, van dak en gevel tot vloer en kelder, en nemen enkel een staal na overleg. Vanuit Brussel zijn we vlot in Leuven, dus een afspraak is meestal snel geregeld.

Wanneer in het verkoopproces hebt u het attest nodig?

Ten laatste bij de ondertekening van het compromis: op dat moment moet de koper de inhoud van het asbestattest kennen.

De plicht geldt bij de verkoop van een gebouw met bouwjaar vóór 2001, vanaf 20 m² toegankelijke constructie. Tussen uw opdracht en het attest zitten drie stappen: het plaatsbezoek, bij twijfelgevallen een labo-analyse, en de aflevering door de OVAM. Die stappen volgen na elkaar, ook wanneer alles vlot verloopt.

Ontbreekt het attest bij het compromis, dan kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vorderen. Hij moet dat niet doen: hij kan de overeenkomst ook bevestigen zodra hij het attest alsnog krijgt. Die keuze ligt bij hem, niet bij u.

Een compromis wordt vaak zonder notaris getekend, bij de makelaar of tussen de partijen onderling. De termijn hangt dus aan de datum van dat document, niet aan de agenda van een notariskantoor. In de authentieke akte neemt de notaris nadien de datum en de unieke code van het attest over; die gegevens krijgt u van ons zodra de OVAM aflevert.

Hoeveel attesten heeft een opgesplitst pand nodig?

Verkoopt u het pand in zijn geheel, dan volstaat één attest; verkoopt u per eenheid, dan heeft elke eenheid er een en de gedeelde delen ook.

Een herenhuis dat ooit is opgedeeld in kamers of studio's telt meerdere gebouweenheden. Gaat alles samen naar één koper, dan nemen we het pand op als één inspectiezone: één attest voor het volledige gebouw, de kamers en de gedeelde ruimtes inbegrepen.

Verkoopt u per eenheid, dan wordt het pand in aparte inspectiezones opgedeeld. Elke eenheid krijgt een eigen attest, en voor wat gedeeld blijft — traphal, kelder, zolder, dak — komt er een apart attest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen. Sinds 1 mei 2025 moet dat attest bij de overdracht mee, naast dat van de eenheid zelf.

Is het pand met een basisakte gesplitst in mede-eigendom, dan liggen die gedeelde delen bij de vereniging van mede-eigenaars. Zij vraagt daarvoor een eigen attest aan, in de praktijk via de syndicus, en moet het tegen 31 december 2026 hebben. Vanaf 1 januari 2027 gaan bij de overdracht van een privatief deel twee attesten mee: dat van de studio en dat van de gemene delen.

Wat moet u als verkoper zelf in orde brengen?

Zorg dat elke ruimte op de dag van het bezoek open is, en zet op een rij wat er door de jaren verbouwd is.

Een ruimte die dicht blijft, kunnen we niet beoordelen. In een opgedeeld pand gaat het om meer deuren dan in een gezinswoning: elke kamer, de kelderbergingen, de dakverdieping, de garagebox achteraan, de fietsenstalling in de gang. Verhuurt u de kamers, verwittig de bewoners dan op voorhand en spreek af wie opendoet.

Wat gesloten blijft, komt in het attest als een beperking van het onderzoek, met de reden erbij. Over dat deel van het gebouw staat er dan geen vaststelling, en de conclusie van het attest houdt daar rekening mee. De koper leest dat mee; om de beperking weg te werken is een nieuw bezoek nodig en volgt er een nieuw attest.

In een opgedeeld pand zit het verdachte materiaal vaak in de sporen van verbouwingen: vinyltegels of vloerlijm onder een latere laminaat, een vals plafond, brandwerende platen rond een leidingkoker, een schouwbuis die is blijven zitten. Weet u wanneer het dak vernieuwd is, wanneer de kamers zijn ingericht of wanneer er een aanbouw bij kwam, dan helpt dat. Oude bouwplannen of facturen zijn welkom; ze beperken vooral het aantal twijfelgevallen dat naar het labo moet.